¿Usted es Promotor o Constructor? Este artículo y su contenido le resultará bastante familiar. Aquí, una mirada breve al mercado de suelo edificable en Ecuador. Por suerte de las construcrores hay buenas prácticas para el bodegaje de terrenos.
La densificación territorial en el Distrito Metropolitano de Quito y el Gran Guayaquil, y la progresiva escasez de tierra desarrollable para proyectos es una constante a la que Promotores Inmobiliarios e Inversionistas le hacen frente día a día. Buscar y seleccionar terrenos para proyectos es una tarea que está en el ADN del constructor y que merece especial atención pues es determina en gran medida, el éxito o fracaso del futuro desarrollo.
Comprar terrenos para proyectos, se ha convertido en un vía crucis para los constructores, especialmente cuando en medio de las negociaciones aparecen cifras inconcebibles "pedidas por el propietario del terreno", que terminan diluyendo cualquier buena voluntad del empresario. Es que, desarrollar es una tarea de valientes pues implica el uso intensivo de captial. Todo inicia para el constructor cuando encuentra un terreno con buena ubicación pero aquel mantra del promotor location location location descansa sobre una premisa ineludible: El terreno a más de tener una ubicación ideal, debe tener un precio conveniente. Un valor correcto. Así que la buena ubicación, no basta.
Especulación de la tierra, una conexión con los corredores de bienes raíces y propietarios de terrenos mal informados (o muy interesados)
En el centro norte de Quito, en sectores como La Carolina, El Batán, Iñaquito, Quito Tenis, el suelo ha alcanzado cotas de precios nunca antes vistas que acercan al valor del USD 4000 /m2 al tenor de ciudades como Bogotá y Santiago de Chile, que registran valores de USD 5500 y USD 6500 respectivamente lo cual, agregando a Quito en el listado, forman el grupo de ciudades con la tierra más cara para edificación vertical en toda América del Sur.
El mismo fenómeno se produce en el Gran Guayaquil en zonas relevantes como Puerto Santa Ana que atrae a desarrolladores experimentados de Guayaquil y Quito por el potencial de edificación en altura y las buenas ventas y absorciones. La situación se repite en los ejes de expansión - conurbación como son la Vía a la Costa, Daule, Samborondón, y la vía hacia la Y de Salitre en donde los precios de los terrenos se han vuelto tan volátiles que en ocasiones duplican su valor de un año a otro, sin motivo alguno.
¿Cómo alcanzamos semejantes precios de m2 de terrenos?
De acuerdo a la investigación de Territoria Gestión del Suelo, firma ecuatoriana de consultoría y servicios para promotores inmobiliarios y el Centro de investigaciones CIEC, el fenómeno de la escalada del valor del suelo para el desarrollo de proyectos inmobiliarios, obedece a tres factores:
El Primero, la percepción érrónea del valor de la tierra por parte de los corredores de bienes raíces e inmobiliarias que son quienes quienes al desconocer por dentro la realidad del constructor, consideran la variable de oferta y demanda como la única válida para determinar el precio de un terreno en el mercado. Se lo coloca lo más arriba posible para posteriormente obtener una jugosa oferta por parte del constructor quien está jugando al límite. La práctica aparentemente es razonable desde el punto del propietario de la tierra, pero su repetición termina subiendo artificialmente los precios de todo el mercado de suelo edificable.
El Segundo, Las tasaciones o avalúos de terrenos, también consideran como fuente principal para la construcción de sus informes de avalúo a la oferta y demanda. El único valor añadido con respecto a la práctica anterior es que ésta es documentada y a sus resultados se aplican análisis de ponderación según forma, fondo y ubicación.
El Tercero, el apetito desmedido de los propietarios de los terrenos. Al mirar el desarrollo de edificios y urbanizaciones a su alrededor, los dueños de terrenos piensan que la situación del sector inmobiliario es boyante. Desconocen que el negocio es muy apretado en cuanto a costos de materiales, costos financieros y la alta sensibilidad ante las perturbaciones políticas y coyunturales.
Se recomienda a los promotores inmobiliarios e inversionistas en general, respetar y ajustarse estrictamente a las métricas que hacen posible que su negocio inmobiliario funcione. Negocie las ofertas que recibe y nunca se acerque al límite técnico de lo que pueda ofrecer. Para que la propuesta le haga sentido a usted, genere siempre una simulación de los costos operativos y las ventas totales. De ese análisis deduzca el porcentaje de incidencia de la tierra según el tipo de proyecto que vaya a realizar.
Incidencia del valor de terreno según tipo de proyecto en Ecuador:
Para proyectos de vivienda de obra terminada (urbanizaciones) --> 8% - 11%
Desarrollos verticales (edificios) --> 14% - 20%
Lotes urbanizados: 1/3 del valor total de venta del proyecto.
Como última recomendación, hacemos énfasis en contactar a consultores de especialidad o inmobiliarias técnicas a fin de recibir una asesoría ajustada a su requerimiento.
Redacción: Territoria, Gestión del Suelo . 2024.
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